Resumo rápido
- O estudo de viabilidade imobiliária é essa conta: ele mostra, antes da compra do terreno e do início dos projetos, se o empreendimento gera lucro, quanto dinheiro vai exigir e quais riscos precisa enfrentar.
- O produto de Salvador não é o mesmo de Feira de Santana ou de Luís Eduardo Magalhães.
- Teste o que acontece se o preço de venda cair 10%, se a obra custar 10% a mais ou se as vendas demorarem seis meses a mais.
Todo empreendimento que dá certo começou com uma conta bem feita. O estudo de viabilidade imobiliária é essa conta: ele mostra, antes da compra do terreno e do início dos projetos, se o empreendimento gera lucro, quanto dinheiro vai exigir e quais riscos precisa enfrentar. Veja o passo a passo que usamos em projetos na Bahia.
1. Leitura do terreno e da legislação
Comece pelo que a lei permite. Cada município baiano tem seu plano diretor e sua lei de uso e ocupação do solo — em Salvador, o PDDU e a LOUOS. Delas saem coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito, recuos e usos permitidos. Some a isso restrições ambientais, faixa de marinha, servidões e a situação documental da matrícula.
2. Pesquisa de mercado
Quem compra nessa região, quanto paga e o que está faltando? Levante lançamentos concorrentes, preço por metro quadrado, tamanho das unidades e velocidade de vendas. O produto de Salvador não é o mesmo de Feira de Santana ou de Luís Eduardo Magalhães.
3. Definição do produto
Com a legislação e o mercado em mãos, defina o empreendimento: tipologia, número e metragem das unidades, padrão de acabamento, vagas e áreas de lazer. Esse é o ponto em que arquitetura e números precisam conversar.
4. VGV — Valor Geral de Vendas
Multiplique a área privativa vendável pelo preço de mercado de cada tipo de unidade. Seja conservador: o VGV otimista é o erro mais comum de estudos de viabilidade.
5. Custos
- Terreno: preço de compra ou unidades/percentual de permuta.
- Obra: estimada pelo CUB-BA ou por orçamento paramétrico, ajustada ao padrão e ao sistema construtivo.
- Projetos, aprovações e licenças.
- Comercialização: corretagem, marketing e estande.
- Tributos: com patrimônio de afetação, a incorporação pode optar pelo Regime Especial de Tributação (RET).
- Despesas financeiras e administrativas.
6. Fluxo de caixa
Distribua receitas e custos no tempo: lançamento, obra e repasse. É o fluxo de caixa que mostra a exposição máxima de caixa — quanto dinheiro o incorporador precisa ter (ou captar) no pior momento do projeto.
7. Indicadores de decisão
- Margem líquida sobre o VGV.
- TIR (taxa interna de retorno) e VPL (valor presente líquido).
- Payback e exposição máxima.
8. Análise de sensibilidade
Teste o que acontece se o preço de venda cair 10%, se a obra custar 10% a mais ou se as vendas demorarem seis meses a mais. Um projeto que só fecha no cenário perfeito não é viável.
Faça um teste rápido
Use o simulador de viabilidade imobiliária da Raftech para uma primeira leitura de VGV, margem e exposição de caixa. Para decisões de compra de terreno ou de lançamento, conte com um estudo de viabilidade completo.
Perguntas frequentes
O que é estudo de viabilidade imobiliária?
É a análise técnica, legal, de mercado e financeira que mostra se um empreendimento é lucrativo, quanto capital exige e quais riscos tem, antes da compra do terreno ou do lançamento.
Quais indicadores avaliar em um estudo de viabilidade?
Os principais são VGV, margem líquida, TIR, VPL, payback e exposição máxima de caixa, além da análise de sensibilidade.
Como estimar o custo de obra na Bahia?
Uma referência inicial é o CUB-BA, publicado mensalmente pelo Sinduscon-BA, ajustado ao padrão do projeto e ao sistema construtivo.
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