Resumo rápido
- Resposta rápida: é possível negociar a permuta de um terreno de herança, mas a escritura só sai quando quem assina tem poder para isso.
- Desde a Resolução CNJ 571/2024, o inventário em cartório ficou possível em mais situações, inclusive com herdeiro menor, sob condições.
- Use o checklist gratuito de 12 pontos para conferir o que falta.
Resposta rápida: é possível negociar a permuta de um terreno de herança, mas a escritura só sai quando quem assina tem poder para isso. Em geral, isso significa inventário concluído com partilha registrada, ou autorização (alvará) para alienar durante o inventário. Desde a Resolução CNJ 571/2024, o inventário em cartório ficou possível em mais situações, inclusive com herdeiro menor, sob condições. O primeiro passo é colocar todos os herdeiros de acordo.
Por que a herança trava a permuta
Enquanto o inventário não termina, o terreno continua em nome do falecido. A incorporadora precisa de um título limpo para registrar a incorporação e financiar a obra. Por isso, terrenos com inventário pendente costumam receber propostas com percentual menor ou condicionadas, quando não são descartados na triagem.
Os caminhos possíveis
| Situação | Caminho |
|---|---|
| Todos os herdeiros maiores, capazes e de acordo | Inventário extrajudicial, em cartório, com advogado. Em geral é o caminho mais rápido. |
| Herdeiro menor ou incapaz | A Resolução CNJ 571/2024 passou a admitir o inventário em cartório nesse caso, desde que cumpridas as condições previstas, com participação do Ministério Público. Caso contrário, o inventário é judicial. |
| Inventário judicial em andamento | Pedir ao juiz um alvará para alienar o terreno ou celebrar a permuta, justificando o interesse do espólio. |
| Inventário já concluído, mas partilha não registrada | Registrar o formal de partilha ou a escritura na matrícula antes de assinar a permuta. |
Em vários casos, a própria permuta pode ajudar a pagar o inventário: o ITCMD e as custas podem entrar na negociação como adiantamento da incorporadora, abatido do percentual.
Herdeiros que não concordam
A permuta exige a assinatura de todos os proprietários e, quando for o caso, dos cônjuges. Um herdeiro contra trava o negócio. O que costuma destravar:
- mostrar os números (quanto cada um recebe em unidades ou em dinheiro) num estudo de viabilidade;
- usar a permuta mista: unidades para quem quer patrimônio e dinheiro para quem quer liquidez;
- avaliar, com advogado, a compra da parte do herdeiro que não quer participar.
Documentos que a incorporadora vai pedir
- Certidão de inteiro teor da matrícula, com a partilha registrada ou o alvará.
- Certidão de óbito e documentos de todos os herdeiros e cônjuges.
- Escritura de inventário ou formal de partilha.
- Comprovante de pagamento do ITCMD.
- Certidões negativas do espólio e dos herdeiros.
- IPTU em dia.
Use o checklist gratuito de 12 pontos para conferir o que falta.
A ordem que costuma funcionar
- Reunir os herdeiros e conferir a documentação básica.
- Fazer a leitura técnica e uma estimativa de valor: na Raftech, ela é gratuita.
- Iniciar ou destravar o inventário com advogado.
- Apresentar o terreno a incorporadoras já informando a situação e o prazo previsto.
- Assinar com condição suspensiva ligada à conclusão do inventário, quando a incorporadora aceitar.
Leia também o guia da permuta de terreno e as garantias do contrato.
Conteúdo informativo; inventário e partilha exigem advogado. Regras de cartório e do ITCMD podem variar.
Perguntas frequentes
Posso fazer permuta de terreno que ainda está em inventário?
A negociação pode começar, mas a escritura exige inventário concluído com partilha registrada ou alvará para alienar durante o inventário.
Dá para fazer inventário em cartório com herdeiro menor?
A Resolução CNJ 571/2024 passou a admitir, sob condições e com participação do Ministério Público. Consulte um advogado.
E se um herdeiro não quiser a permuta?
Todos os proprietários precisam assinar. Estudo de viabilidade, permuta mista ou compra da parte do herdeiro costumam destravar.
Participe da discussão