Resumo rápido
- Resposta rápida: o que pode ser construído num terreno em Salvador é definido pelo PDDU (Lei 9.069/2016) e pela LOUOS, a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Lei 9.148/2016).
- A LOUOS (Lei 9.148/2016) desce ao detalhe: em que zona o terreno está, que usos são permitidos e quais índices valem.
- Terreno de 1.000 m² com coeficiente 2,0 → 2.000 m² construíveis.
Resposta rápida: o que pode ser construído num terreno em Salvador é definido pelo PDDU (Lei 9.069/2016) e pela LOUOS, a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Lei 9.148/2016). Para a permuta, os números mais importantes são a zona, os coeficientes de aproveitamento (básico e máximo), o gabarito, a taxa de ocupação, a taxa de permeabilidade e os recuos. Área do terreno × coeficiente dá a área construível, e é dela que sai o VGV e a parte do proprietário.
As duas leis que mandam no terreno
O PDDU (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, Lei 9.069/2016) define a estratégia da cidade: macrozonas, eixos de adensamento e instrumentos urbanísticos. A LOUOS (Lei 9.148/2016) desce ao detalhe: em que zona o terreno está, que usos são permitidos e quais índices valem.
A mesma metragem pode valer muito mais ou muito menos para uma incorporadora conforme a zona. Por isso, nenhuma proposta de permuta séria começa sem essa leitura.
Os índices que você precisa conhecer
| Índice | O que significa | Por que importa na permuta |
|---|---|---|
| Coeficiente de aproveitamento básico (CAB) | Quantas vezes a área do terreno pode ser construída sem pagar nada à prefeitura | Define a área construível “de graça” |
| Coeficiente de aproveitamento máximo (CAM) | Limite de construção com instrumentos onerosos | Mostra quanto se pode crescer pagando |
| Taxa de ocupação | Percentual do terreno que a projeção do prédio pode cobrir | Define a forma do prédio: mais baixo e largo ou mais alto e esbelto |
| Gabarito | Altura máxima permitida | Limita os pavimentos, especialmente perto da orla |
| Taxa de permeabilidade | Área que precisa ficar permeável | Reduz a área útil de térreo e garagem |
| Recuos | Distâncias mínimas das divisas | Em terrenos estreitos, podem inviabilizar o produto |
Do índice ao valor da permuta
Um exemplo simplificado. Os números são ilustrativos, não de uma zona específica:
- Terreno de 1.000 m² com coeficiente 2,0 → 2.000 m² construíveis.
- Eficiência de projeto de 70% → cerca de 1.400 m² de área vendável.
- Preço de venda de R$ 9.000/m² → VGV de R$ 12,6 milhões.
- Permuta de 8% → R$ 1,0 milhão em unidades para o proprietário.
Se o coeficiente fosse 1,0, todo o resto cairia pela metade. É por isso que dois terrenos vizinhos podem ter valores de permuta muito diferentes. Faça a conta do seu na calculadora de permuta.
Construir acima do básico: outorga onerosa e TRANSCON
Entre o coeficiente básico e o máximo, a incorporadora pode comprar potencial adicional. Há dois caminhos: a outorga onerosa do direito de construir, uma contrapartida paga à prefeitura, e a TRANSCON, a transferência do direito de construir, com títulos gerados em outros imóveis.
Esse custo entra na viabilidade. Um terreno com coeficiente máximo alto vale mais, mas parte desse valor fica com a prefeitura ou com o dono dos títulos. Em boa negociação, o proprietário sabe se o percentual proposto considera o básico ou o máximo.
Como confirmar o potencial do seu terreno
- Localize o terreno nos mapas da LOUOS e identifique a zona.
- Confira restrições adicionais: áreas de proteção ambiental ou cultural, cones de aproximação do aeroporto, faixa de orla.
- Peça a consulta prévia de uso e ocupação na prefeitura, que é o documento que a incorporadora vai exigir.
- Confirme a área real com levantamento topográfico, porque a matrícula pode divergir.
Na Raftech, a leitura do zoneamento faz parte da análise gratuita do terreno, e o resultado entra no estudo de viabilidade apresentado às incorporadoras. Veja também o passo a passo do estudo de viabilidade e a permuta de terreno em Salvador.
Conteúdo informativo. Índices, zonas e regras mudam com revisões da legislação; confirme sempre na prefeitura antes de negociar.
Perguntas frequentes
O que é coeficiente de aproveitamento?
É o número que multiplicado pela área do terreno indica quanto pode ser construído. O básico vale sem pagamento à prefeitura; acima dele, até o máximo, usa-se outorga onerosa ou TRANSCON.
Qual lei define o que posso construir em Salvador?
O PDDU (Lei 9.069/2016) e a LOUOS (Lei 9.148/2016), que define zonas, usos e índices urbanísticos.
Como confirmar o potencial do meu terreno?
Identifique a zona na LOUOS, verifique restrições ambientais e de gabarito e peça a consulta prévia de uso e ocupação na prefeitura.
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