Impostos na permuta de terreno: IR, ITIV e o que muda com torna

Resposta rápida: quando o proprietário troca o terreno só por unidades, sem receber dinheiro (sem “torna”), a Receita Federal exclui a operação da apuração de ganho de capital da pessoa física. Se houver torna, o imposto incide sobre o valor recebido em dinheiro. O ITIV, o imposto municipal de Salvador sobre a transmissão, é cobrado nas transmissões de propriedade. A forma como o contrato é montado muda quanto se paga.

Imposto de renda na permuta de terreno

A regra federal para pessoas físicas vem da Instrução Normativa SRF nº 107/1988 e foi reafirmada pela Receita na Solução de Consulta Cosit nº 128/2024. Ficam fora do cálculo do ganho de capital as permutas exclusivamente de unidades imobiliárias, formalizadas por escritura pública.

A troca de terreno por unidades a construir pode se enquadrar nessa regra. A mesma orientação equipara à permuta a venda quitada de terreno quando o pagamento é feito com unidades construídas ou a construir, por meio de confissão de dívida e escritura de dação em pagamento.

Na prática, o proprietário que entrega o terreno e recebe só apartamentos, casas ou lotes do empreendimento não apura ganho de capital no momento da troca. As unidades entram na declaração pelo custo do terreno entregue. O imposto aparece quando ele vender essas unidades no futuro.

O que muda quando há torna

Torna é a parte paga em dinheiro: um adiantamento na assinatura, por exemplo, ou parcelas pagas durante as vendas. Sobre ela incide imposto de renda sobre ganho de capital, calculado na proporção do valor recebido.

A Receita também prevê que, quando o pagamento é feito em unidades a construir e há imposto devido, ele é recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento de cada unidade. Os fatores de redução do art. 40 da Lei 11.196/2005 se aplicam ao cálculo.

ITIV em Salvador

Em Salvador, o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis se chama ITIV. Ele é regido pela Lei municipal 7.186/2006 e alterações. Numa permuta há transmissões nos dois sentidos: o terreno vai para a incorporadora e, depois, as unidades vão para o proprietário. Cada uma pode gerar ITIV.

A base de cálculo e o momento do pagamento já foram objeto de muita discussão judicial na cidade. A prefeitura trabalha com um valor de referência e já houve decisões que limitaram a cobrança antes do registro. Por isso:

• confira a alíquota e a base vigentes na SEFAZ Salvador antes de fechar o contrato;
• defina no contrato quem paga cada ITIV (do terreno e das unidades);
• inclua o ITIV na viabilidade: ele pesa no custo da incorporadora e no ganho líquido do proprietário.

Em Lauro de Freitas, Camaçari e nos demais municípios, o imposto tem nome, alíquota e regras próprias. Consulte sempre a prefeitura de onde fica o terreno.

Quando o proprietário é empresa

Se o terreno está em nome de uma empresa, a tributação segue o regime dela (lucro presumido, real ou outro) e as normas de permuta da pessoa jurídica. Há diferenças relevantes entre empresas do ramo imobiliário e as demais. Nesse caso, o contador da empresa precisa participar desde a proposta.

Como estruturar para não pagar imposto a mais

1. Escolha a modalidade sabendo o custo fiscal. Um adiantamento em dinheiro resolve caixa, mas gera imposto sobre essa parte.
2. Formalize por escritura pública. A exclusão do ganho de capital pressupõe a escritura.
3. Identifique as unidades no contrato. Tipologia, área e posição evitam discussão sobre valores.
4. Defina quem paga ITIV, registros e escrituras.
5. Simule antes. Rode o estudo de viabilidade com os impostos de cada lado.

Para entender o negócio por inteiro, leia o guia da permuta de terreno e compare as modalidades física, financeira e mista.

Conteúdo informativo, com base na IN SRF 107/1988 e na Solução de Consulta Cosit 128/2024. Não substitui a orientação de contador ou advogado tributarista para o seu caso.